Данильченко А. В., здобувач третього (освітньо-наукового) рівня вищої освіти, Національний транспортний університет,  м. Київ, Україна

ORCID: 0009-0004-6903-779X
e-mail: Artem.danylchenko@hotmail.com

Структурна трансформація ринку торговельної нерухомості України в контексті управління ризиками девелоперських проектів

Анотація. У статті досліджено сучасні тенденції розвитку українського сегмента торговельної нерухомості в умовах економічної нестабільності та воєнних викликів. Окреслено ключові проблеми функціонування девелоперських компаній, пов’язані з нестабільністю попиту, зростанням вартості реалізації проєктів, дефіцитом кваліфікованих кадрів та необхідністю оптимізації структури орендарів. Визначено, що традиційні моделі розвитку торговельної нерухомості, орієнтовані на швидке розширення площ і максимізацію доходів через підвищення орендних ставок, у сучасних умовах втрачають ефективність та потребують трансформації.

Проаналізовано етапи розвитку девелоперських компаній в Україні, починаючи з періоду активного зростання до 2008 року, коли розширення ринку забезпечувалося доступністю зовнішнього фінансування, та подальші трансформації після фінансової кризи, що призвели до зниження інвестиційної активності та підвищення ризиків реалізації девелоперських проєктів. Визначено, що у 2010-2019 роках ринок поступово відновлювався, однак залишався чутливим до економічних і політичних коливань.

Обґрунтовано, що сучасний етап розвитку торговельної нерухомості характеризується переходом до більш прагматичної моделі функціонування, у якій ключове значення мають ефективність управління об’єктами, стабільність орендного пулу та прогнозованість грошових потоків. Визначено тенденцію зміщення девелоперської активності у напрямі компактних форматів торговельних об’єктів, зокрема районних торгових центрів і retail park, орієнтованих на локальний попит.

Окреслено зміни у поведінці споживачів та трансформацію ролі торговельних центрів, які дедалі більше виконують функції громадських просторів і платформ для соціальних та культурних ініціатив. Визначено фактори ризику реалізації девелоперських проєктів, серед яких особливе значення мають зростання вартості будівництва, нові вимоги безпеки та енергонезалежності, а також кадровий дефіцит у будівельній галузі.

Зазначено, що подальший розвиток українського ринку торговельної нерухомості пов’язаний із переходом від екстенсивного розширення до моделі, орієнтованої на управління попитом, оптимізацію tenant-mix, інтеграцію об’єктів у повсякденні споживчі сценарії та системне управління інвестиційними ризиками.

Ключові слова: ринок, торговельна нерухомість, Україна, управління ризиками, девелоперські проекти.

Література:

1. Калініченко Л. Л., Сидорова Ю. Р. Аналіз тенденцій розвитку будівельної галузі та будівельної продукції України. Молодий вчений. 2017. Вип 4. С. 64–68. URL: http://molodyvcheny.in.ua/files/journal/2017/4.4/15.pdf.
2. Кулікова Л. В. Сучасні тенденції розвитку будівельних підприємств. Інвестиції: практика та досвід. 2017. Вип 8. С. 52–55. URL: http://www.investplan.com.ua/pdf/8_2017/12.pdf.
3. Галицька Е. В. Ринок нерухомості в Україні: особливості та проблеми. Проблеми науки. 2012. Вип 1. С. 40–47.
4. Диба М. І. Девелоперські компанії на інвестиційному ринку України: монографія / М. І. Диба, Є. А. Поліщук. К. : КНЕУ, 2011. 422 с.
5. Манн Р. В. Особливості діагностування стану і перспектив розвитку ринку нерухомості. Економіка та держава. 2011. Вип 9. С. 15–174. URL: https://doi.org/10.32983/2222-4459-2019-3-149-154.
6. Романенко Л. Ф., Прокопенко В. Ю., Столбова М. А. Аналіз діяльності девелоперських компаній на ринку нерухомості України, Бізнесінформ Вип 9, 2015, С. 234-238. http://www.irbis-nbuv.gov.ua/cgi-bin/irbis_nbuv/cgiirbis_64.exe?I21DBN=LINK&P21DBN=UJRN&Z21ID=&S21REF=10&S21CNR=20&S21STN=1&S21FMT=ASP_meta&C21COM=S&2_S21P03=FILA=&2_S21STR=binf_2015_9_37.
7. Горбаль Н. І., Романишин С. Б., Шалін А. С. Ринок нерухомості України: тенденції та перспективи, Бізнесінформ. Вип 3, 2019, С.149-154 https://www.business-inform.net/export_pdf/business-inform-2019-3_0-pages-149_154.pdf.
8. Структура для визначення масштабу, протяжності та характеристик агломерацій американських торгових центрів. URL: https://journals.sagepub.com/doi/10.1177/23998083211040519.
9. Каріна Кайзер, Джулія Фрейбот. Чи є електронна комерція інвестиційним ризиком, який оцінюють інвестори в роздрібну нерухомість? Розслідування. Журнал досліджень нерухомості. Том 39, 2022. Вип. 3. URL: https://www.tandfonline.com/doi/abs/10.1080/09599916.2021.1996447?utm_source=chatgpt.com&__cf_chl_f_tk=hGJwMEtehov2Mdt4nruyJ_Af6bTwBQRZvT0By.u0LyM-1782994827-1.0.1.1-onUR9Zc9Feretl9HNWTPVMn3lfN.5Mhgm149oq42U34.
10. Торговельна нерухомість України у 2025 році: рік адаптації, а не ілюзій. URL: https://propertytimes.com.ua/blogs/volodymyr_chekalov/torhovelna_nerukhomist_ukrayiny_u_2025_rotsi_rik_adaptatsiyi_a_ne_ilyuziy.
11. Розвиток ТРК як ком’юніті-центрів: досвід Аrricano. URL: https://propertytimes.com.ua/blogs/inna_morozova/rozvytok_trk_yak_komyunititsentriv_dosvid_arricano.
12. Брендинг як актив: як айдентика впливає на капіталізацію девелоперського проєкту. URL: https://propertytimes.com.ua/blogs/andriy_lyubchenko/brending_yak_aktiv_yak_aydentika_vplivae_na_kapitalizatsiyu_developerskogo_proektu.